Рефинансирование кредитов. Особые случаи перекредитования
Для чего нужно рефинансирование?
Обычно (во всяком случае так принято считать), рефинансирование нужно, чтобы снизить процентную ставку и, соответственно, уменьшить денежные потери. Но был случай, когда мы для своих клиентов рефинансировали кредит, в результате чего процентная ставка не стала меньше, а даже наоборот. И все-равно, это оказалось выгодным.
Этот случай показался мне настолько интересным, что я хочу о нем рассказать подробнее.
Обратились ко мне мои бывшие клиенты, купившие год назад квартиру с моей помощью.
Обратились для того, чтобы купить еще одну квартиру, чтобы, сдавая новую квартиру в аренду, расплачиваться с банком не только своими деньгами, но и деньгами арендаторов. О такой возможности я рассказывал в теме: Ипотека за чужой счет.
И все бы хорошо: ежемесячных доходов моих клиентов достаточно, чтобы получить новый кредит и расплачиваться по нему, если бы не одно «но»: мои клиенты успели набрать потребительских кредитов в разных банках.
Итак, дано:
Есть ипотечный кредит, полученный на 10 лет, под 11% годовых в долларах.
Банку осталось выплатить 64 000 долларов.
Ежемесячный платеж составляет 1 100 долларов.
Есть четыре потребительских кредита, взятых под 12 - 14% годовых, остаток долга по которым составляет 26 000 долларов.
Хоть сумма долга по потребительским кредитам не велика, но поскольку кредиты брались на 3 - 5 лет, ежемесячный платеж по ним составляет 810 долларов.
Таким образом, по уже имеющимся кредитам заемщики уже платят 1 100 + 810 = 1 910 долларов США.
Ставится задача: нужно сделать так, чтобы заменить все имеющиеся кредиты одним и получить деньги на первый взнос для покупки другой квартиры.
Принимается решение кредиты рефинансировать. Под залог той квартиры, под которую уже получен ипотечный кредит, берется другой кредит. Рыночная стоимость квартиры на дату рефинансирования - 260 000 долларов, поэтому с легкостью берем кредит в размере 130 000 долларов США под 12% годовых на 15 лет.
Заметьте:
Ставка по ипотечному кредиту стала больше: 12% вместо 11% годовых;
Но зато:
- заемщики получили 130 000, из которых 90 000 потребовалось, чтобы «закрыть» все имеющиеся кредиты;
- осталось более 35 000 наличными, которые можно пустить в качестве первого взноса при покупке другой квартиры; (Возможно, пересчитав все самостоятельно, Вы решите, что я ошибся, поскольку:
130 000 - 64 000 - 26 000 = 40 000.
Но ведь при перекредитовании существуют накладные расходы, о которых я расскажу на странице Подводные камушки рефинансирования. Их-то я и учел «с запасом»).
- платеж заемщиков уменьшился: общий платеж по всем кредитам составлял 1 910, стал составлять 1 560.
- если прежде, с кучей кредитов, банки не хотели их видеть в качестве заемщиков, то теперь, когда кредит всего один, их рады видеть в качестве своих клиентов многие банки.
Видео по теме:
