Prime, subprime. Кризис ипотеки: откуда нам такое счастье? | ipotek.ru

Prime, subprime. Кризис ипотеки: откуда нам такое «счастье»?

Последнее время часто приходится слышать, дескать: «У нас - все кредиты subprime, хотя бы потому, что у большинства заемщиков нет кредитной истории».
Формально - утверждение верное. А по сути - полная ерунда.

Ну что ж, давайте вместе разберемся: что же такое prime и subprime, а также почему на рынке ипотеки возник кризис.

Не секрет, что Америка давно живет в кредит. Хочет человек купить дом - идет в банк, и …
Дальше начинается самое интересное. Кредит, как известно, нужно возвращать. Поэтому банк проверяет платежеспособность заемщика, его кредитную историю, дом, под залог которого берется кредит (или квартиру),...
Если банк все устраивает, банк выдает заемщику кредит, если что-то не устраивает - в кредите может отказать.
Банк требовал, чтобы не только на кредитные средства был бы куплен дом, а чтобы заемщик обязательно поучаствовал в покупке дома своими деньгами, внеся какой-то первый взнос. Так, во всяком случае, было до середины 90-х годов прошлого века.
В середине 90-х, банки решили расширить свою клиентскую базу за счет тех, кому прежде кредитов не давали.

Prime и subprime

Одним заемщикам выдавали кредит в США по prime rate - первоклассной ставке, тем же заемщикам, которые не входили в категорию prime, кредиты выдавались по subprime rate, значительно более высокой. Так, если prime rate была на уровне 5 - 6%, то subprime rate - на уровне 9 - 11%, то есть почти в два раза выше.
Как же определялось, к какой категории: prime или subprime относится заемщик?
Для этого использовался, в частности, FICO Credit Score - рассчитанный по методике FICO (Fair Isaac Corporation), индивидуальный кредитный рейтинг.
Рейтинг учитывал множество моментов, таких как: размер доходов, возраст, текущую задолженность по кредитам, кредитную историю и другие. В результате такой скоринговой оценки, кредитоспособность оценивалась по шкале до 850 баллов. Рейтинг выше 620 баллов позволял заемщику получить кредит по первоклассной ставке (prime rate), тогда как с рейтингом ниже 620 баллов, ставка была иной: subprime rate. (Ну а значения ставок я приводил выше).

Скажите, какому заемщику приятно чувствовать себя гражданином «второго сорта», и платить за пользование кредитом вдвое больше, чем платит, например, сосед?
То есть, от того что банки стали выдавать кредиты заемщикам категории subprime, число их клиентов сильно не выросло.

Естественно, банки стали придумывать определенные схемы кредитования. И наиболее популярной стала схема «2/28»: заемщик получал кредит на 30 лет таким образом, чтобы первые два года платить по чисто символической ставке: 1 - 2%, а оставшиеся 28 лет - по ставке subprime.
(Различных схем было немало. Аналогично действовала, например, схема «3/27», только ставка в первые 3 года по этой схеме была выше, чем в первые 2 года при схеме «2/28».)
Здорово придумали?
Работники банков думали: «Заемщик за первые два года обживется в купленном доме, ему будет жалко с домом расставаться, а через два года банк будет получать платежи уже по ставке 10%».

Но заемщики думали иначе.

Еще и такие возможности ипотеки или жизнь «на халяву»

Для того, чтобы можно было лучше понять суть происходящего, нам потребуется пример с цифрами.
Несколько лет назад некий заемщик Майкл решил получить кредит, и обзавестись наконец-то собственным домом. Дом стоил 200 000 долларов, а все накопления Майкла составляли 30 000 долларов, то есть, 15% от стоимости дома. Кредитной истории у Майкла не было, впрочем, как и постоянной работы: так, «перебивался» временными заработками. То есть, наш заемщик, ну никак не «тянул» на то, чтобы получать кредит по prime rate.
Поэтому в банке его могли рассматривать лишь как заемщика категории subprime. Дали ему кредит на 30  лет, по схеме «2/28».

А дальше прошу внимательно следить за цифрами. Начинается самое интересное.

Итак, напомню условие: дом стоит - 200 000 долларов;
Первый взнос заемщика - 30 000 долларов;
Таким образом, кредит равен 170 000 долларов.
Наш заемщик - Майкл аж целых два года платит по кредиту. За это время дом подорожал, и стал стоить 260 000 долларов, да и Майкл заплатил банку 170 000 х 2% х 2 года = примерно 6 800 долларов в виде процентов и 200 000 / 30 лет х 2 = 13 334 доллара в счет погашения долга банку.
Таким образом, остаток ссудной задолженности Майкла стал составлять 170 000 - 13 334 = 156 666 долларов.
Позволю себе немного отвлечься и посчитать те личные деньги Майкла, заработанные его собственным трудом, которые им были затрачены:
30 000 - первый взнос;
6 800 - проценты по кредиту за два года;
13 334 - внесено в счет погашения долга в банк.
Итого: 50 134 доллара.
Чуть позже Вы поймете, для чего мы посчитали личные затраты Майкла.

А пока, мы оставили нашего героя на пороге банка.
В банке потирают руки, думая: «Сейчас он будет нам платить не по ставке 2% годовых, а по ставке 10%»!
Но у Майкла на этот счет появились иные планы.
Остановившись на пороге своего банка, он не стал заходить внутрь, а пошел в другой банк (назовем его «банк 2»), чтобы рефинансировать свой кредит.
Итак, он заходит в другой банк.
И говорит:
«У меня - отличная кредитная история: я платил 2 года без задержек и просрочек; у меня - дом который стоит 260 000 долларов; …
У меня есть желание рефинансировать свой кредит, но не просто погасить за счет получения кредита в Вашем банке (банке 2) свой кредит (156 666 долларов) в другом банке (банке 1), а получить дополнительно 50 134 доллара.
Итого, мне надо: 206 800 долларов. Впрочем, чтобы не мелочиться, дайте мне кредит 210 000.»

В банке 2 подумали, и решили: стоимость дома - 260 000, таким образом, 210 000 - это 80,77%. Почему б не дать такой кредит? Причем Майкл может считаться заемщиком категории prime!
Но Майкл говорит: не нужен мне кредит по первоклассной ставке (prime rate), лучше дайте мне кредит по схеме «2/28».

Ну что ж, настало время подвести маленькие промежуточные итоги:

  1. Майкл живет в собственном доме;
  2. Майкл вернул себе все деньги, заработанные собственным трудом;
  3. Майкл еще два года может платить по кредиту по ставке 1 - 2% годовых.

Посмотрим что происходит дальше:
За два года стоимость дома опять выросла: он стал стоить 320 000.
Майкл заплатил процентов по кредиту:
210 000 х 2% х 2 = 8 400
Заплатил в счет погашения долга:
210 000 / 30 лет х 2 года = 14 000, таким образом, остаток ссудной задолженности Майкла составил 210 000 - 14 000 = 196 000 долларов.
Итого, затраты Майкла за 2 года составили 8 400 + 14 000 = 22 400 долларов.
Майкл идет в новый банк (банк 3), и берет кредит там.

А теперь, внимание:
Как мы говорили выше, прошлый раз Майкл не просто получил кредит в размере остатка ссудной задолженности, а еще и вернул себе все деньги, которые он затратил ранее в виде первого взноса, процентов банку, и денег, заплаченных в счет погашения долга по кредиту.
Теперь Майкл поступает точно также. Но при этом, он берет в банке деньги, для того, чтобы в дальнейшем платить проценты по кредиту, а также для того, чтобы «возвращать кредит» в течение последующих двух лет. И плюс к тому, он может взять еще денежку «на пропой души».
Халява!!! И банк - платит!!!

Не верите?
Тогда следите за цифрами:
Дом Майкла, как мы говорили выше, стоит 320 000 долларов.
Майкл берет кредит в размере 320 000 х 80% = 256 000.
Остаток ссудной задолженности банку 2 составляет 196 000. То есть, после возврата кредита банку 2, у Майкла остается 256 000 - 196 000 = 60 000.
Чтобы компенсировать то, что было Майклом заплачено Банку 2 за два года (в виде процентов и возврата ссудной задолженности) - нужно 22 400.
Таким образом, у Майкла остается 60 000 - 22 400 = 37 600.

Посчитаем будущие расходы:
Проценты по кредиту за 2 года составят примерно 256 000 х 2% х 2 года = 10 240;
В счет уменьшения ссудной задолженности нужно будет заплатить: 256 000 / 30 х 2 года = 17 067.
Таким образом, Майкл получает деньги, чтобы спокойно расплачиваться с банком 3 без просрочек, в размере 17 067 + 10 240 = 27 307.
И «на пропой души» останется из полученных в банке денег 37 600 - 27 307 = 10 293 долларов.

Понятно, что через 2 года наш заемщик Майкл опять придет в банк, только уже в банк 4 (или в банк 1, или в банк 2: словом, в любой, отличный от банка 3).
Он опять рефинансирует кредит, чтобы платить по самой низкой ставке, он опять получит денег, чтобы с банком 4 расплачиваться деньгами банка, и опять получит некую сумму наличными).

  • Долг Майкла растет. Но кого это волнует, если все законно?
  • Он - исправно платит по кредиту, считаясь добросовестным заемщиком.
  • У него - отличная кредитная история, хотя на платежи по ипотеке не тратятся собственные заработки.
  • Он - живет в своем доме, можно сказать бесплатно!

Как видите, только лишь отличная кредитная история - не показатель платежеспособности заемщика!

Чем рискует банк?
Пока цены растут - ничем: если заемщик перестает платить - его дом переходит банку, причем, в США банк может забрать дом недобросовестного заемщика во внесудебном порядке.
Банк продает дом, получает деньги: компенсирует свои убытки.

Чем рискует заемщик?
В США - только тем домом, который находится в залоге банка. Но как мы говорили выше, в этом доме - нет денег заемщика: все свои «кровью и потом заработанные», заемщик давно уже себе вернул, да еще и N-ную сумму наличности смог при этом себе «заработать».
Но в начале 2007 года цены на рынке недвижимости расти перестали. Как и почему это произошло - об этом обязательно поговорим, но не сегодня.

А теперь, предлагаю вернуться к началу статьи, а именно к фразе, что «У нас - все кредиты subprime», и попробовать найти сходство и различия между тем, как выдаются кредиты у нас и тем, как выдавались в США.

Итак:

  • Кредитная история:
    Там, при оценке заемщика, повышенное внимание уделялось его кредитной истории. (Как делается хорошая кредитная история на деньги банка - я писал выше).
    У нас - кредитная история имеет значение если заемщик брал кредиты и платил с многочисленными просрочками. В остальных случаях: что есть кредитная история, что нет - не важно.
  • Рефинансирование:
    Там - легкий процесс;
    У нас - надо очень постараться, чтобы кредит рефинансировать, и займет это не один месяц.
  • Первоочередное внимание обращается:
    Там - на дом (или квартиру), как на предмет залога: его качество и документы по дому.
    У нас - на доходы заемщика и способность заемщика платить по кредиту.
    (Лет пять назад, можно было слышать от американцев, желающих купить в кредит квартиру у нас: «Какое дело банку до моих доходов: Я же КВАРТИРУ в залог даю!» но последнее время, из-за дороговизны жилья у нас, американцы жилье здесь почти совсем не покупают);
  • Чем рискует заемщик, в случае невозврата кредита:
    Там - предметом залога;
    У нас - всем своим имуществом.
Как видите, сходства между тем, как выдаются кредиты там и как выдаются у нас - намного меньше, чем отличий.

Рейтинг: 4.2 Всего голосов: 10

 

Москва, 6 октября 2008 г.

Автор: Дмитрий Овсянников
Источник: Об ипотеке по-русски
Постоянный адрес статьи: http://www.ipotek.ru/subprime.php

Этот текст разрешается перепечатывать
при соблюдении правил

Ссылки на статью    Вставить в блог