Тайны ипотеки и новостроек - фрагменты семинара

Рекламные уловки банков: Зачем в рекламе указывать низкую ставку по кредиту? Как низкая ставка превращается в более высокую?
Нужно ли искать более низкую процентную ставку по кредиту?
Новостройка – это не покупка: купить квартиру в новостройке нельзя...
С чего начинать выбор жилого комплекса?
Мифы ипотеки и новостроек.
Обманутые дольщики - кто они и кто из пострадавших дольщиков ими не является?

Дмитрий Овсянников – Директор компании «ИПОТЕК. РУ»

Дмитрий Чариков – Руководитель департамента по контролю над соблюдением законности в сфере жилищного строительства Комитета при Совете Федерации РФ.

Рекламные уловки банков:

Зачем в рекламе указывать низкую ставку по кредиту? Как низкая ставка превращается в более высокую?

Дмитрий Овсянников:

В рублях многие банки предлагают ставку 10,5% годовых. На сегодняшний день, пожалуй, это одна из самых низких ставок, которая только может быть.

Для того, чтобы «продать» более высокую ставку, банк заявляет в рекламе наиболее низкую. Для чего это делается?
Как думает заемщик: «Я, в общем-то, хороший заемщик, но я же не идеальный. Поэтому, если кому-то банк выдает под 10,5% годовых, то 11,5% годовых-то мне дадут?»
То есть, на 11,5% годовых я уже готов. Я прихожу в банк, с настроем, что под 11,5% годовых я кредит получу.

Задача у сотрудника банка, к примеру, продать ставку 13,5% годовых.
Посмотрите внимательно: у сотрудника банка нет задачи «продать» ставку 13,5% годовых.
Почему?
Потому что заемщик уже настроен на ставку 11,5% годовых.
То есть, сотруднику банка нужно «продать» разницу между той ставкой, на которую заемщик уже настроен и той ставкой, по которой данному заемщику выдают ипотечный кредит.

13,5% - 11,5% = 2% Задача сотрудника банка – продать разницу: 2%!

При этом, сотрудник банка будет рассказывать человеку, что ставка низкая и, если в другие банки заемщик сунется, то для него, с его доходами, с его подтверждением доходов и так далее, ставка будет только выше.

Хорошая ставка – долго не «живет» в банке.

Как происходит?
Допустим, я банк. Мне нужны клиенты.
У меня вдруг (не знаю откуда) образовалась куча денег, которую я должен отдать заемщикам в виде кредитов.
Что я делаю?
Я объявляю ставку как можно ниже.
Для чего?
Для того, чтобы «переманить клиентов» из других банков, чтобы они пришли ко мне в банк.
Но затем, когда поток клиентов становится хорошим, я на 0,5%, на 1% подымаю процентную ставку.
Почему?
Потому что моя задача, как продавца, продать деньги дорого.

Вопрос: «Нужно ли искать более низкую процентную ставку»?

Дмитрий Овсянников:

По информации Центробанка средний размер кредита – 4 миллиона рублей (в славном городе Москва: в регионах он более низкий).
Средний «срок жизни» кредита – 10 лет. Еще недавно, до кризиса 2008 года, средний «срок жизни» кредита был порядка 5 лет. Но чем хуже ситуация в стране, тем сложнее выплачивать кредит досрочно.
Поэтому, сейчас можно говорить о среднем «сроке жизни» кредита – порядка 10 лет.
И «всего» 1% разницы в процентной ставке по кредиту, превращается за этот срок в 280300 рублей.

Для того, чтобы получить кредит 4 миллиона, нужно иметь доход порядка 100 тысяч рублей. То есть, для человека, который взял 4 миллиона кредита – это 3 месячные зарплаты.

Нужно искать ставку ниже хоть на 0,5%, хоть на 1%? По-моему, нужно! Потому что это – 3 месяца Вашей жизни.

Новостройка – это не покупка: купить квартиру в новостройке нельзя.

Дмитрий Чариков:

Новостройка – это, увы, не покупка. Мне хотелось бы, чтобы это все себе уяснили.
Купить квартиру в новостройке нельзя.
Можно лишь стать участником долевого строительства.
Квартиры – нет.
Объект – не создан.
Право собственности – еще не возникло.
Это очень тонкий момент. Почему? Потому что дело в том, что обычно любой среднестатистический приобретатель-дольщик считает, что на том моменте, когда он отдал деньги и что-то подписал в офисе девелоперской компании, сделка совершилась, и он приобрел квартиру. Никакой квартиры Вы на этот момент не приобрели.

Когда застройщик подпишет Акт приема-передачи по договору долевого участия, вот тогда можно расслабиться. До этого момента с этим объектом и с застройщиком может произойти все, что угодно.

Поэтому, участие дольщика в этом процессе заканчивается только тогда, когда объект построен и сдан гос. комиссии, и подписан акт по договору долевого участия.
Это – основное отличие от пресловутой «вторички», в которой уже существует право собственности. На основании договора, договора купли-продажи это право собственности переходит от продавца к покупателю. Вы рассчитываетесь, Вы подписываете договор, регистрируется Ваше право собственности, переход, точнее, права собственности, и все: можно выдохнуть и заниматься новосельем.
В долевом строительстве это все не так. И отсюда все беды...

С чего начинать выбор жилого комплекса.

Дмитрий Чариков:

С чего начинать выбор жилого комплекса, знакомства с жилым комплексом?

Первое, с чего нужно начинать выбор жилого комплекса – это с проектной декларации.
Вот я об этом говорю уже второй год, и слава Богу что это доходит до все большего и большего количества участников этого сегмента рынка.
Ни с расположения, ни с цены, ни со скидок.
Ни с подарков, которые дарятся (кладовка в подарок, еще что-то такое), а с проектной декларации.
Именно в проектной декларации содержится вся информация о застройщике, о составе учредителей, об объекте, что будет построено, когда будет построено, каков прогнозируемый срок передачи, какие финансовые показатели, какова «кредиторка», «дебиторка». То есть, есть вся абсолютно информация.
И самое главное: что строится. Потому что пресловутые апартаменты или там другие какие-то площади… Люди узнают в самый последний момент, что они не квартиру купили, а купили, например, помещение свободного назначения… в терапевтическом центре…
Во как.
Все это есть в проектной декларации.

На основании 214 Федерального закона застройщик обязан эту информацию предоставить прежде, чем начнет собирать деньги с людей: привлекать денежные средства в строительство многоквартирного, многоэтажного дома.
Он обязан это сделать.
Или указать, где с этой проектной декларацией любой гражданин Российской Федерации может ознакомиться.

Если застройщик, либо девелопер, либо другое лицо, например, риэлтор, который занимается (ну риэлтор – понятно: он не знает про это), говорит о том: мне руководство запретило показывать проектную декларацию, для этого нужно проехать 7 морей, 7 там этих самых…, там дуб, там висит проектная декларация. Все это очень сложно… Вы деньги вносите – потом как-нибудь мы Вам ее покажем. Это происходит только по одной простой причине: если утаивается проектная декларация – есть что утаивать, либо просто ее нет, и это значит, что денежные средства привлекаются не законно.

Мифы ипотеки и новостроек

Дмитрий Овсянников:

Миф: «Аккредитация в банке – залог надежности застройщика и строительного проекта»

Здесь очень важный момент, что банк – он только лишь деньги дает. И все, на этом его миссия заканчивается.
Банк недвижимостью не торгует.

Стал заемщик собственником недвижимости или не стал – это проблемы не банка.
Это – проблемы заемщика.
Банку квартира в залоге нужна для того, чтобы подстраховать себя-любимого. Если человек не стал собственником квартиры – это не освобождает его от обязанности платить деньги по кредиту.

Обманутые дольщики

«Обманутые дольщики» – это официальный статус.
Пострадавшие дольщики, кто приобрел новостройку по «альтернативным схемам», а не по Договору долевого участия в строительстве, обманутыми дольщиками не считаются.

Дмитрий Чариков

...А вот те, кто наподписывали черти знает что, они вообще никто и знать их никак.
Они – один на один со своими проблемами.
Но слава Богу, что сейчас идет речь, опять-таки на законодательном уровне, что и эту категорию пострадавших участников долевого строительства признать, и что-то как-то с ними делать, потому что их очень и очень много.

Как вести себя дольщикам, если застройщик «скатился в банкротство»

Как вести себя дольщикам, если застройщик «скатился в банкротство»?

Дмитрий Чариков:

Долевое участие в строительстве – это процесс, который растягивается, пока это строительство ведется. То есть, весь период необходимо следить за тем, что происходит на строительной площадке, в идеале сверяться с графиком производства работ: что на самом деле и что запланировано, и постоянно изучать арбитражную информацию. Заходите на сайт арбитражного суда, набираете наименование застройщика, его реквизиты, и все видите…