Тайны ипотеки и новостроек - фрагменты семинара | ipotek.ru

Семинар «Тайны ипотеки и новостроек»

Рекламные уловки банков: Зачем в рекламе указывать низкую ставку по кредиту? Как низкая ставка превращается в более высокую?
Нужно ли искать более низкую процентную ставку по кредиту?
Новостройка – это не покупка: купить квартиру в новостройке нельзя...
С чего начинать выбор жилого комплекса?
Мифы ипотеки и новостроек.
Обманутые дольщики - кто они и кто из пострадавших дольщиков ими не является?

Семинар «Тайны ипотеки и недвижимости»

Просмотров видео: 4891

Семинар «Тайны ипотеки и недвижимости»

2014-10-14 PT9M49S Семинар «Тайны ипотеки и недвижимости» true //www.ipotek.ru/image.php?width=500&image=/video/taini_ipoteki-i-novostroek.jpg&v=1703 //www.ipotek.ru/image.php?width=500&image=/video/taini_ipoteki-i-novostroek.jpg&v=9874
Оператор: Артем Шутов
Если у вас есть вопросы по ипотеке — задайте их ипотечному брокеруЗадайте вопрос ипотечному брокеру

15 октября 2014 г.

Этот текст разрешается перепечатывать
при соблюдении правил

Рейтинг: 5 Всего голосов: 2

Дмитрий Овсянников – Директор компании «ИПОТЕК. РУ»

Дмитрий Чариков – Руководитель департамента по контролю над соблюдением законности в сфере жилищного строительства Комитета при Совете Федерации РФ.

Рекламные уловки банков:

Зачем в рекламе указывать низкую ставку по кредиту? Как низкая ставка превращается в более высокую?

Дмитрий Овсянников:

В рублях многие банки предлагают ставку 10,5% годовых. На сегодняшний день, пожалуй, это одна из самых низких ставок, которая только может быть.

Для того, чтобы «продать» более высокую ставку, банк заявляет в рекламе наиболее низкую. Для чего это делается?
Как думает заемщик: «Я, в общем-то, хороший заемщик, но я же не идеальный. Поэтому, если кому-то банк выдает под 10,5% годовых, то 11,5% годовых-то мне дадут?»
То есть, на 11,5% годовых я уже готов. Я прихожу в банк, с настроем, что под 11,5% годовых я кредит получу.

Задача у сотрудника банка, к примеру, продать ставку 13,5% годовых.
Посмотрите внимательно: у сотрудника банка нет задачи «продать» ставку 13,5% годовых.
Почему?
Потому что заемщик уже настроен на ставку 11,5% годовых.
То есть, сотруднику банка нужно «продать» разницу между той ставкой, на которую заемщик уже настроен и той ставкой, по которой данному заемщику выдают ипотечный кредит.

13,5% - 11,5% = 2% Задача сотрудника банка – продать разницу: 2%!

При этом, сотрудник банка будет рассказывать человеку, что ставка низкая и, если в другие банки заемщик сунется, то для него, с его доходами, с его подтверждением доходов и так далее, ставка будет только выше.

Хорошая ставка – долго не «живет» в банке.

Как происходит?
Допустим, я банк. Мне нужны клиенты.
У меня вдруг (не знаю откуда) образовалась куча денег, которую я должен отдать заемщикам в виде кредитов.
Что я делаю?
Я объявляю ставку как можно ниже.
Для чего?
Для того, чтобы «переманить клиентов» из других банков, чтобы они пришли ко мне в банк.
Но затем, когда поток клиентов становится хорошим, я на 0,5%, на 1% подымаю процентную ставку.
Почему?
Потому что моя задача, как продавца, продать деньги дорого.

Вопрос: «Нужно ли искать более низкую процентную ставку»?

Дмитрий Овсянников:

По информации Центробанка средний размер кредита – 4 миллиона рублей (в славном городе Москва: в регионах он более низкий).
Средний «срок жизни» кредита – 10 лет. Еще недавно, до кризиса 2008 года, средний «срок жизни» кредита был порядка 5 лет. Но чем хуже ситуация в стране, тем сложнее выплачивать кредит досрочно.
Поэтому, сейчас можно говорить о среднем «сроке жизни» кредита – порядка 10 лет.
И «всего» 1% разницы в процентной ставке по кредиту, превращается за этот срок в 280300 рублей.

Для того, чтобы получить кредит 4 миллиона, нужно иметь доход порядка 100 тысяч рублей. То есть, для человека, который взял 4 миллиона кредита – это 3 месячные зарплаты.

Нужно искать ставку ниже хоть на 0,5%, хоть на 1%? По-моему, нужно! Потому что это – 3 месяца Вашей жизни.

Новостройка – это не покупка: купить квартиру в новостройке нельзя.

Дмитрий Чариков:

Новостройка – это, увы, не покупка. Мне хотелось бы, чтобы это все себе уяснили.
Купить квартиру в новостройке нельзя.
Можно лишь стать участником долевого строительства.
Квартиры – нет.
Объект – не создан.
Право собственности – еще не возникло.
Это очень тонкий момент. Почему? Потому что дело в том, что обычно любой среднестатистический приобретатель-дольщик считает, что на том моменте, когда он отдал деньги и что-то подписал в офисе девелоперской компании, сделка совершилась, и он приобрел квартиру. Никакой квартиры Вы на этот момент не приобрели.

Когда застройщик подпишет Акт приема-передачи по договору долевого участия, вот тогда можно расслабиться. До этого момента с этим объектом и с застройщиком может произойти все, что угодно.

Поэтому, участие дольщика в этом процессе заканчивается только тогда, когда объект построен и сдан гос. комиссии, и подписан акт по договору долевого участия.
Это – основное отличие от пресловутой «вторички», в которой уже существует право собственности. На основании договора, договора купли-продажи это право собственности переходит от продавца к покупателю. Вы рассчитываетесь, Вы подписываете договор, регистрируется Ваше право собственности, переход, точнее, права собственности, и все: можно выдохнуть и заниматься новосельем.
В долевом строительстве это все не так. И отсюда все беды...

С чего начинать выбор жилого комплекса.

Дмитрий Чариков:

С чего начинать выбор жилого комплекса, знакомства с жилым комплексом?

Первое, с чего нужно начинать выбор жилого комплекса – это с проектной декларации.
Вот я об этом говорю уже второй год, и слава Богу что это доходит до все большего и большего количества участников этого сегмента рынка.
Ни с расположения, ни с цены, ни со скидок.
Ни с подарков, которые дарятся (кладовка в подарок, еще что-то такое), а с проектной декларации.
Именно в проектной декларации содержится вся информация о застройщике, о составе учредителей, об объекте, что будет построено, когда будет построено, каков прогнозируемый срок передачи, какие финансовые показатели, какова «кредиторка», «дебиторка». То есть, есть вся абсолютно информация.
И самое главное: что строится. Потому что пресловутые апартаменты или там другие какие-то площади… Люди узнают в самый последний момент, что они не квартиру купили, а купили, например, помещение свободного назначения… в терапевтическом центре…
Во как.
Все это есть в проектной декларации.

На основании 214 Федерального закона застройщик обязан эту информацию предоставить прежде, чем начнет собирать деньги с людей: привлекать денежные средства в строительство многоквартирного, многоэтажного дома.
Он обязан это сделать.
Или указать, где с этой проектной декларацией любой гражданин Российской Федерации может ознакомиться.

Если застройщик, либо девелопер, либо другое лицо, например, риэлтор, который занимается (ну риэлтор – понятно: он не знает про это), говорит о том: мне руководство запретило показывать проектную декларацию, для этого нужно проехать 7 морей, 7 там этих самых…, там дуб, там висит проектная декларация. Все это очень сложно… Вы деньги вносите – потом как-нибудь мы Вам ее покажем. Это происходит только по одной простой причине: если утаивается проектная декларация – есть что утаивать, либо просто ее нет, и это значит, что денежные средства привлекаются не законно.

Мифы ипотеки и новостроек

Дмитрий Овсянников:

Миф: «Аккредитация в банке – залог надежности застройщика и строительного проекта»

Здесь очень важный момент, что банк – он только лишь деньги дает. И все, на этом его миссия заканчивается.
Банк недвижимостью не торгует.

Стал заемщик собственником недвижимости или не стал – это проблемы не банка.
Это – проблемы заемщика.
Банку квартира в залоге нужна для того, чтобы подстраховать себя-любимого. Если человек не стал собственником квартиры – это не освобождает его от обязанности платить деньги по кредиту.

Обманутые дольщики

«Обманутые дольщики» – это официальный статус.
Пострадавшие дольщики, кто приобрел новостройку по «альтернативным схемам», а не по Договору долевого участия в строительстве, обманутыми дольщиками не считаются.

Дмитрий Чариков

...А вот те, кто наподписывали черти знает что, они вообще никто и знать их никак.
Они – один на один со своими проблемами.
Но слава Богу, что сейчас идет речь, опять-таки на законодательном уровне, что и эту категорию пострадавших участников долевого строительства признать, и что-то как-то с ними делать, потому что их очень и очень много.

Как вести себя дольщикам, если застройщик «скатился в банкротство»

Как вести себя дольщикам, если застройщик «скатился в банкротство»?

Дмитрий Чариков:

Долевое участие в строительстве – это процесс, который растягивается, пока это строительство ведется. То есть, весь период необходимо следить за тем, что происходит на строительной площадке, в идеале сверяться с графиком производства работ: что на самом деле и что запланировано, и постоянно изучать арбитражную информацию. Заходите на сайт арбитражного суда, набираете наименование застройщика, его реквизиты, и все видите…

 
Последние комментарии форума

Обсудить на форуме

 
Дмитрий Овсянников | 20 октября Тайны ипотеки и новостроекФрагменты семинара "Тайны потеки и новостроек", прошедшего на осенней выставке в ЦДХ.Об этом не расскажут банкиры и девелоперы.Подробнее: Семинар «Тайны ипотеки и новостроек»

Видео по теме:

 

Семинар по ипотеке на выставке Недвижимость от лидеров

Семинар по ипотеке на выставке Недвижимость от лидеров

 

Возврат процентов при полном досрочном погашении кредита

Возврат процентов при полном досрочном погашении кредита

 

Семинар по ипотеке. Вопросы из зала

Семинар по ипотеке. Вопросы из зала